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「分筆登記とは?」

土地家屋調査士の横田です。

4月から新しくご入社された方もいらっしゃると思いますので、

基本的な分筆登記の内容を書きたいと思います。


Question

相続した土地を兄弟で分けることになりました。

土地を分けて所有する場合には分筆登記が必要だと聞きましたが、
この「分筆登記」とはどのようなものなのでしょうか?


Answer

分筆登記(ぶんぴつとうき)とは、
一筆の土地(一個の土地)を
二筆以上の土地(二個以上の土地)に分割する登記
のことをいいます。

(逆に、複数の土地を1つにまとめる登記を合筆登記といいます)


分筆登記がなされると、
分筆された土地には新たな地番がつけられ、
独立した土地として登記され、
公図(地図)にも分筆した線が引かれ新たな地番が記載されます。






土地を分筆する主なケース
としては次のようなものがあります。

・土地の一部を売買する場合

・土地の一部の地目が異なる場合

・相続した土地を相続人で分ける場合

・共有の土地を分筆し、単有に変える場合

・融資を受けて家を建てる際に、利用しない土地を分ける場合


分筆登記を申請することができるのは、その土地の所有者ですが、
その土地が共有の場合や所有者が死亡している場合等種々のケースがありますので、
詳しいことは弊所におたずねください。


また、実際の作業では、
測量して、境界標がない場合には境界標を設置し、
隣地所有者に現地で確認してもらい、正しい境界が記載された境界確定図を作成し、
全員の押印をもらう等の様々な手続が必要になります。


その他「分筆登記」についてお知りになりたい場合には、
弊所におたずねください。

今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!

もしご質問等がございましたら、
お気軽に弊社までお問合せください!


土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所

代表 横田教和

はじめまして~ご挨拶~

はじめまして。

4月に入社致しました大間と申します。

今後ともどうぞ宜しくお願い致します。

 

まず私自身を少々、ご紹介させて頂ければと思います。


東京都出身、杉並区で育ちました牡牛座のO型です。

職歴は高校の時にカレー屋でのアルバイトから始まり

多種多様な経験をしてまいりました。

 

【好き】

氷室京介:氷室~!!

 巨人 :原(幼き日の憧れ)岡本(これからの巨人)亀井(やっぱ亀ちゃん)

 ダーツ :好きなプレイヤーはD-skとJonny

カラオケ:下手の横好き。

 競馬 :好きだった馬はトウカイテイオー。

キャンプ:最近がっつりキャンプにハマってます。

スノボー:今年20年振りに滑っても出来ました。

サッカー:プラティニ(幼き日の憧れ)

麻婆豆腐:カミさんの作る麻婆豆腐が最高っス。

【嫌い】

きゅうり(瓜系all)

【性格】

良くも悪くもポジティブ寄りな思考をしております。

コミュニケーションは割と早めに取れる方だと思っております。

【生活】

朝が強くなって来た反面、夜が弱くなって参りました。

 

ここでは初めてのキャンプについて書かせて頂こうと思います。

 

遅ればせながら去夏、
ご近所さんにお誘いを受け人生初キャンプに行きました。

テントやベッド、寝袋など必要なものを買い込み、
いざ長瀞へ川遊びキャンプへ。

到着後はテントの張り方はもちろん、何をどうすれば良いのかすら解らず、
先輩キャンパーの方々に教わりながら1つ1つ学んでは覚えながらのビールタイムです。

テントやタープの設置が終わりいざ川遊びタイム&BBQ準備~
待ちかねていた子供達も大はしゃぎで荒川にINしました。

 

川の流れは思ってる以上に強く速く
パパさん2名は下流に待機して万が一に備えながら、
子供の数を定期的に確認しながら川遊びを満喫しました。(本当に注意が必要です!!)

夕方からはお待ちかねのBBQ~♪

大量の肉・野菜・焼きそばを食べる食べる。
お酒タイムもしてから就寝。

事件は翌朝起こりました。

早朝のテントから出て吸う澄んだ空気の美味いのなんの。
これも醍醐味ですね。

起きて道具の片づけをしながら朝飯食べて帰路につくものと思っておりましたら
その前に場所を変えてまた川遊びをしてから帰るとの事。。。

私、初めてのため
初日に全スタミナを使い果たし二日目はのようになっておりました。

先輩キャンパーの方たちの後日談では、
顔が死んでてとても話掛けられなかったと。

あの時はそんなこんなでスタミナゼロでしたとの話をして
今ではキャンプ仲間での笑い話になっております。

 

楽しむ事に猪突猛進・全力投球をしてしまいがちな私ですが、
仕事も楽しみつつ、仕事はしっかり前後左右確認しながら
皆様のお力になれますよう精進して参ります。

 

【大切な心の言葉】

やってみて

聞かせてやって

させてみて

褒めてやらねば人は動かじ

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

乱文で申し訳ございません。

 

 

機会が御座いましたら、また別なお話も。

 

 

大間 芳之

「法務局の地図が間違っていた時の訂正」

土地家屋調査士の横田です。

Question

亡父から相続した土地について、
先日用があり、登記所へ登記簿謄本と図面を取りに行きました。

その際、地図に載っている私の土地の形が違うと感じました。

こんな時、地図を訂正していただけるものなのでしょうか?


Answer


登記所(法務局)には、
土地や建物が誰のものか権利関係を載せた「登記簿」という帳面の他に、
土地や建物の形状などが載っている図面や地図も保管していたってご存知でしたか?

登記所が管理している大抵の図面は、
私たちが登記申請をする際に、申請書と一緒に付けて提出したものです。


その図面は、以後登記所が管理することになりますので、
その図面に誤りがあったり、様式に適合しなかったときには、
訂正をその申請者に求めることになります。


その一方で、「地図」の管理は、登記官が行うものとなっています。


と言いますのも、この「地図」は不動産登記法の第14条で、
「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。」と規定されており、
登記官の権限で登記所に備え付けなければならないからです。

そのため、それら地図(及び建物所在図)などに記載されている内容に誤りがある場合には、
登記官がその権限で訂正する事になります。

ここまで話を聞くと、地図の訂正は、登記官にお願いすれば出来るように聞こえますが、
実はそうではなく、大きく2つのパターンに分かれます。


ひとつめは、軽微な訂正の場合、
もう一つは複雑な訂正の場合です。

1)軽微な訂正の場合

既に登記所に提出されている地積測量図や保管されている図面などの資料から、
明らかに地図に誤りが発見できる場合です。

例えば、

  • 分筆線の記入を忘れていたり間違った線を入れてしまった場合
  • 地番の記入ミス
  • 合筆の際に土地の手入れを忘れてしまった場合
  • 旧土地台帳付属地図を作り直した時に筆界等を誤ってしまった場合

などをさします。


こちらは、登記官に直接(口頭または申出)お願いすれば
登記所保管の資料をもとに訂正をしてもらえるタイプで、
誤りを証明する図面類の提出は不要です。



2)複雑な訂正の場合

こちらは、登記所の資料では地図の誤りが発見できず、
地図訂正することで、隣接の土地の区画又は位置
若しくは形状にまで影響を与えるような場合を言います


この場合、地図の訂正には、
土地所在図や地積測量図などの資料をもとに誤りがある事を証明しなければなりません。

そして、地図訂正の多くはこちらの場合です。


結果として、地図訂正には誤りを証明する図面類を提出しなければなりません。
そのため、改正不動産登記法では、
地図訂正の申出人は土地の所有者かその承継人となりました。


と、ここまで駆け足で説明してしまいました。

 

今回の質問の案件が、軽微なものか複雑なものか
推し量ることができなかったので、一般的な答えとなってしまいました。


以上の説明から、軽微ではなく、
複雑な訂正の方に感じてしまいましたら、
まずは、お一人で判断なさらずに、弊社まで是非ご相談下さい!

色々な視点から的確なアドバイスをさせていただきます。

 

最後になりましたが、
これら地図類も登記簿同様、土地の形状を調査する際の重要な資料になります。

そういう意味で「あなたの不動産を守る」ために、地図訂正も大きな意義を持っています。

 

今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!

もしご質問等がございましたら、お気軽に弊社までお問合せください!


土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所

代表 横田教和

所沢の魅力

はじめまして。

3月27日に入社しました、鈴木敏之と申します。

簡単ではありますが、私の住む街「所沢」についてご紹介させて頂きます。


所沢と聞いてまず何が思いつくでしょうか?

西武ライオンズや西武デパートなど、
西武」の名前がつく施設や団体のイメージが強いと思います。

所沢駅には、西武鉄道の本社があります。

他にも埼玉西武ライオンズの本拠地・西武プリンスドーム(メットライフドーム)や
西武園ゆうえんちもありますし、
駅ビルの商業施設ももちろん西武グループの開発です。


一昔前の西武ライオンズ黄金期(1980年代~1990年代)は、
私も含め近所の小学生たちはみんなライオンズファンクラブ会員でライオンズのキャップをかぶり、
キャップには選手それぞれのバッチをつけて野球遊びを楽しんだ思い出があります。


市の中心となる所沢駅は、西武池袋線・新宿線の2路線が通り、
池袋までは約30分、西武新宿駅までは約40分ほどの距離で、都心へのアクセスも便利です。

所沢には、映画「となりのトトロ」のモデルになったと言われる狭山丘陵がありますが、
今の時代、これだけたくさんの自然が残っているのは、所沢の魅力の一つだと思います。

とくに、狭山湖や多摩湖周辺の桜が絶景で、
お花見の季節はとてもお勧めです。

所沢はまた、日本の航空発祥の地のため、
日本初の飛行場跡地である所沢航空記念公園は、市外から遊びに訪れる方も多くいます。


その他にも日大芸術学部の所沢校舎防衛医科大学校があるので学生も多く、
これから人気のエリアになっていくように思います。


所沢の魅力を探せばきっともっともっとたくさんあるのかも知れません。

SNSのFacebookには、「Facebook所沢会」と言うコミュニティがあり、
生活の情報からビジネス系、文芸・音楽といった趣味系など、
さまざまなジャンルの地元情報を得られますのでぜひご覧になってみてください。

ここ数年所沢駅を中心に再開発も進んでいますので、
この機会に「所沢」に興味をもっていただけると嬉しいです。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今後もどうぞ宜しくお願いいたします。

 

共立測量登記事務所  鈴木 敏之

「現地と公図の形が違う、どちらが正しい?」

土地家屋調査士の横田です。

Question

私の土地と隣地の間には境界杭があり、境界がはっきりしています。
ところが法務局で公図をとってみたところ、現地と公図の形自体が違うのです

どちらが正しいのでしょうか?


Answer

まず境界とは、
個々の土地を区画する法律上の線です。(これを「公法上の線」と呼びます)


土地は連続的に連なっているものですが、
公法上、これを地番ごとに区画しています。

この区画を区分する線が境界ですが、
これは客観的に固定されており当事者の合意のみによって移動、変更することはできません。

例えば、隣同士が「公図の形が悪いからまっすぐにしましょう」と言って
境界杭を移動しても無効なのです。

境界はやはり公図のとおりでしかありません。

実際の境界と公図上の境界を比べて、どちらが正しいか一概に言えませんが、
おおむね公図上の境界の方が正しい場合が多いです。

また、その図面が公図(地図に準ずる図面)でなく、
国土調査等による地図(法務局に備わっている精度の高い地図)であれば、
地図の境界が優先します。

もし、隣接者との間で現地のように境界線を変更したいときは、
登記手続(分筆登記、所有権移転登記、交換登記)によって変更する必要があります。

現地と公図の形が違っていて、
どちらが正しいか知りたい場合には、弊所までご相談ください。


公図:法務局に備えてある図面の一つで、
   あなたの土地が何番の土地と接しているのか、
   公共用地(道路・水路・里道など)とどのように接しているのかを知ることができます。

 

今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!!

もしご質問等がございましたら、お気軽に弊社までお問合せください!

 

土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所 

代表 横田教和

今年のゴールデンウィーク!

お世話になっております。

共立測量登記事務所の千把と申します。

花冷えの時節、皆様いかがお過ごしでしょうか。

ゴールデンウィークが近づいて参りました。

今までですと間に何日間か平日が挟まっていましたが、
今年のゴールデンウィークは10連休と今までにない長期休暇になります。

もう旅行の計画を立てていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

ではなぜ今年は10連休になったのか、
その理由について書かせて頂けたらと思います。


まず、今年の10連休は

・4月27日(土曜日)

・4月28日(日曜日)

・4月29日(月曜日)昭和の日

・4月30日(火曜日)お休み(退位の日)

・5月1日 (水曜日)即位の日

・5月2日 (木曜日)お休み

・5月3日 (金曜日)憲法記念日

・5月4日 (土曜日)みどりの日

・5月5日 (日曜日)こどもの日

・5月6日 (月曜日)振替休日


このようなスケジュールとなっており、

例年ですと4月27日~4月29日と5月3日~5月6日と分かれてしまっていましたが、
今年はその間に退位と即位のお休みに加え、祝日法によりお休みが繋がった状況になります。

日本には国民の祝日に関する法律(祝日法)というものが存在しており、
この第三条に

“その前日及び翌日が「国民の休日」である日は、休日とする。”

という一文があります。


これは、平日が祝日に挟まれている場合その平日が休日に代わります、という内容のもので

今年は5月1日が即位の日になり、2019年のみ祝日の扱いにしたため
昭和の日と即位の日に挟まれた4月30日がお休みになり、
即位の日と憲法記念日に挟まれた5月2日がお休みになりました。

しかし、来年からは5月1日はお休みではないので
この10連休は今年が限りになるとおもわれます


ですので皆様後悔のない10連休をお楽しみ下さい。

 

最後まで、お読みいただき有難うございました。

千把 樹

はじめまして~ご挨拶~

初めまして。

2月からアルバイトとして入社しました小島 健と申します。

現在は大学4年生で大学では法学部に在籍していました。
小さいころからスポーツが好きで、幼少期は野球、大学ではゴルフ部に在籍しておりました。


簡単ではございますが、自己紹介をさせていただければと思います。


大学3年生の時にトランプ大統領のように不動産王になりたいと不動産業界を目指して
宅建の勉強をしていましたが、次第にもっと法律の事を知りたいと思うようになり、
弁護士を目指して大学院進学を考えていました。

しかし自分の意識の低さから挫折し、自分のやりたいことを日々考えている中で、
土地家屋調査士という仕事を知りました。

現在は予備校で調査士の勉強をしながら、アルバイトで主に測量の補助をさせて頂いています。
毎日分からないことの連続ですが、社員の方々に教わりながら、楽しい毎日です。

 

そんな私ですが、趣味はゴルフとドライブで、ドライブは主に山や寺社仏閣を巡っています。

僕のおすすめは山梨県山梨市にあるほったらかし温泉です。

ここはその名の通り、山肌の岩場にお湯が張ってあるだけの温泉なのですが、
開場が日の出前なので、私は毎年お正月に初日の出をここで見ています。

富士山と初日の出を温かい湯船に浸かりながら見ると、心が洗われるような気がします。


ぜひ皆さんも一度訪れてみてください。

 

もう一つの趣味はゴルフなのですが、最近はあまり練習できていませんが、
事務所でもゴルフをされる方が何名かいらっしゃるので、ご一緒するのが今から楽しみです。

ここでまた一つ皆さんに紹介させていただきたいゴルフ場があります。

東京都あきる野市にあります立川国際カントリークラブというところになります。
都心からのアクセスの良さと都内でも珍しい36ホールになります。

実はここ、私の実家から5分のところにあり、
ゴルフ部在籍時はキャディとしてアルバイトさせていただいていました。

もちろんコースも魅力的なのですが、
お昼ご飯にもおすすめがございまして、ジンギスカン定食です。

ゴルフ場でここまで本格的なジンギスカンを召し上がれるところはなかなかないと思いますので、
ぜひゴルフもご飯も楽しんでいただけたらと思います。

 

未熟ですが皆さんの補助をしっかりと務められるように精進しますので、
これからよろしくお願い致します。

「買った土地の面積が登記記録より少ない」

土地家屋調査士の横田です。

Question

私は、不動産業者の仲介で土地(220平方メートル)を購入しました。

購入する土地には境界杭が入っていたので、
実測をせず登記簿面積による土地売買契約をしました。

ところが家を建てる段階になり、建築業者から約20平方メートル少ないと言われました。

私は土地の面積というものは、登記簿面積とそんなに違わないと思っていたのですが、
今から一部返金の請求はできるでしょうか?

また、固定資産税額にも影響すると聞きましたので、
今後のためにも登記簿の面積を実際の面積に訂正しておきたいのですが、
どうすれば良いのでしょうか?

Answer

まず、購入代金の件ですが、今回は登記簿面積での売買契約を締結したので、
後から面積が少なかったからと言って購入代金の一部返還請求はできないと考えられます。

瑕疵担保特約等で、減歩の場合の取扱など別規定が謳ってあれば何か方法があるかもしれませんが、
やはり実測での売買がベストの選択だったと思います。

次に、土地の面積についてですが、
境界杭が入っているからといって、登記簿面積と実際の面積が一致しているとは限りません。

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因は、次のようなことが考えられます。

 

1.元々の面積が違っていた。
  測量技術が稚拙であったり、税を少なくするため意図的に少ない面積になるように
  測量をしていた時代の面積がそのまま現在に踏襲されて登記されているような場合。
  法務局では、地図に準ずる図面(公図)のみにより処理されている土地


2.平成17年の不動産登記法改正前に分筆登記した際に、
  残地求積の扱いとして公簿面積から差し引き計算で表示された残地側の土地の場合。
  これも上記1のような土地を分筆した際によくある事例です。


3.古い分筆等による土地の場合。
  昭和30~40年代に開発した古い団地には、地積測量図がなかったり、
  あっても現地復元性の乏しい地積測量図である場合が多いようです。
 (三斜求積で辺長の記載がないような図面)

4.境界石が移動した。
  移動する原因としては、道路工事などの公共工事や、ブロック塀の基礎工事などを行う際に、
  施工上邪魔になる境界標を抜いて、元の位置に正しく戻さなかった場合、
  あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場合等いろいろなことが考えられます。


上記以外にも国土調査の実施時期による精度誤差など面積が違う原因は数多く考えられますが
専門性が高くなりますのでこのぐらいで留めておきたいと思います。

平成17年の不動産登記法改正により、
世界測地系座標による土地の位置づけ(現地復元性の向上)や、
分筆登記する際には全部の土地を求積することが義務づけられ残地求積の弊害はなくなりました。

いずれにしても大ざっぱな測量ではなく、今回のような事例を解決するには
土地境界確定図の作成と土地地積更正登記を申請する必要があります。

 

今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!!

もしご質問等がございましたら、お気軽に弊社までお問合せください!

 

土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所 

代表 横田教和

「土地の境界石は信頼できるのか」

土地家屋調査士の横田です。

Question

私は不動産の仲介業者を通じて土地を購入しました。

最近、境界問題のトラブルをよく耳にするので、
仲介業者に「境界杭はしっかりしてますか?」と質問したところ、
すべての個所に境界石があるので大丈夫と言われました。

これだけで本当に大丈夫なのでしょうか?

Answer

境界石があれば大丈夫と考えがちですが、実はこれだけでは充分ではありません。

と言うのも、その境界石は
隣接地権者(道路と接する場合は役所も含む)の立ち会いや同意は得ているのか


道路工事やブロック塀などの基礎工事等で移動してないか


・その石が境界だとみなす根拠
(境界確定図や法務局備え付けの地積測量図、昔の実測図等と一致した点に石杭等)
 はあるのか
、などです。

従って、土地を購入するときは、境界石があるだけで安心せずに
[必ずその石が境界だと言える根拠のある図面]を求めることが有効です。

さらに最も安全なのは、
隣地所有者の境界承認印が押印してある境界確認書付きの
「確定実測図」を作成させること
でしょう。

この図面を作ることは費用も時間もかかるため、常に作成するとは限りませんが、
買い主にとって境界トラブルを未然に防ぐ有益な方法と言えます。

もっと詳しくお知りになりたい場合には、弊社までお気軽にお問合せください。



今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!!

もしご質問等がございましたら、お気軽に弊社までお問合せください!

 

土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所 

代表 横田教和



はじめまして~ご挨拶~

 はじめまして。

 9月からアルバイトとして入社しました、川本 和輝といいます。

 

現在、大学4回生で不動産登記や不動産トラブルについて専攻しており、
アルバイトとして現場で働く中で、座学の理解がより深まり日々勉強させて頂いています。

少しですがご挨拶代わりの自己紹介をさせて頂ければと思います。

 

学生時代は中高と陸上競技で中長距離を専門としており、800mから10kmを走っていました。
また大学では茶道(裏千家)と不動産研究会に属していました。

趣味は多趣味でたくさんありますが、特に好きなのはお酒と読書と将棋です。

好きな作家はサンテグジュペリと坂口安吾です。
好きな将棋の戦法は四間飛車です。

出身は坂本龍馬県こと高知県で、自然豊かで日本最古の清流四万十川があります。
田舎育ちなので上京したての頃は高層ビルに圧倒され空を見上げすぎて首を痛めたほどです。

高知は食べ物がとても美味しく、ナスやピーマンゆずにカツオが有名です。

そこで今回は高知県でも特に有名なカツオのたたきの美味しい食べ方を紹介したいと思います。

 

まずはじめに、高知のカツオのたたきは身を厚く切って食べる習慣があります。
薄く切って食べるのも美味しいですが、ぜひ分厚く切って食べてみてください!

一口目はタレはオーソドックスに「醤油」「ポン酢」がおすすめです。
中でもポン酢は高知の馬路村のポン酢で食べるとより高知を感じられると思います。

 

次に薬味です。
主に高知のお店で出てくる主な薬味は「ねぎ」「スライスにんにく」「塩」「ぬた」の4つです。
中でも高知県民でも塩とぬたで食べると隣のおじいちゃんに、
「おんしゃー通な食い方よう知っちゅうのう」と言われる程です。

塩で食べるとカツオの味がより際立ち、ダイレクトにカツオ本来の味が伝わってきます。      
ぬたはにんにくの葉、味噌、酢を混ぜて作った緑色の万能調味料です。
不思議な色と風味にハマれば何回もつけて食べてしまいますが、
わさびやからしのような独特な味に好き嫌いは分かれると思います。

 

高知で有名なカツオのお店「明神丸というお店がなんと西新宿の方にありますので、
ぜひ一度足を運んでみてください!
カツオを藁(わら)で焼いて食べる土佐料理の藁焼きカツオのたたきが食べれます。
高知の地酒や焼酎もおいてありお酒もカツオも進むこと間違いなしです。

沢山の食べ方がございますので、是非色々な食べ方でカツオを食べてみてください!

 

最後までお付き合いいただきまして、
ありがとうございました。
これからどうぞ宜しくお願い致します。


共立測量登記事務所  川本 和輝