メルマガバックナンバーMAIL MAGAZINE

違法建築でも建物登記は可能か

土地家屋調査士の横田です。


今回は、違法建築でも建物登記は可能か?についてお答えします。

uestion

大工さんに頼んで8畳間(約13平方メートル)を増築したのですが、
そのとき建築確認を取っていませんでした。

床面積が10平方メートル以上の増築は、建築確認を取らなければならないということは
最近になって知りました。

今回、銀行から融資を受けるために増築に関する登記をしなければならなくなったのですが、
建築基準法違反の建物を登記することはできるのでしょうか。


nswer

建築基準法は建築物に関する敷地道路建ぺい率容積率構造設備用途に関する
基準を定めています。

厳密に言えばご質問の建物はこの法律に違反しているわけです。

しかし、違反建築物とはいっても不動産であることに変わりはなく、
現況を明示し権利関係を明らかにしておく必要はあるわけです。

不動産登記法では、このような建築物が違法か合法かというよりも、
不動産の現況と権利関係を明確に公示し、取引の安全を図るのが目的となりますので、
ご質問の建物も登記は可能です。

この建物の登記(建物表題登記または建物表題変更登記)には、
建物の所有者が誰であるかを証明する書類の添付が必要となります。

通常、所有権証明書としては、建築確認済証検査済証を添付するのが一般的です。

しかし、建築確認を取っていない場合ですので、それに代わるものとして固定資産税証明書や、
工事施工者の建築工事完了引渡証明書、火災保険証書、などを準備できれば問題なく登記が可能です。

※参考事項
建物登記に必要とされる書類は、原則として次のうちの2種類が必要であり、
登記官が申請人の所有権の取得を推認できる書類となります。



もしご質問等がございましたら、
お気軽に弊所までお問合せください!



今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!

土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所

代表 横田教和



はじめまして~ご挨拶~

皆さま、はじめまして。

2月から入社した今井と申します。

これからどうぞよろしくお願い致します。

私の自己紹介をしたいと思います。

出身は山形県酒田市です。
現在は横浜に一人暮らしをしています。

 

学生時代に工業高校の土木科に通っており、主に測量や土木工事、多少建築関係も学んでおり、
主に水準測量やトータルステーションの機器を扱っていました。

 

山形県には高校生が測量の速さと精度を競うサーベイコンテストという大会が毎年ありまして、
トータルステーション、水準測量、平板測量の3種類があり、
3学年の時に初めて水準測量の部に出場しました。

水準測量は、2点間の高低差を現地で測量して室内で計算機による誤差を求めるという内容でした。

トータルステーションの部と平板測量の部では惜しくも入選を逃しましたが、
私と後輩の4人チームで出場した水準測量の部では、2位という成績を頂きました。

 

趣味は、
地元が雪国なのもあってスキーをやっていまして、地元の友人と泊りがけで出かけたりします。

主に出向くスキー場は山形県の蔵王温泉スキー場や月山スキー場、湯殿山スキー場が多いです。

 

この蔵王温泉スキー場ですが、日本で一番面積が大きいスキー場になりまして、
一般的なスキー場の3倍以上の規模があります。

頂上に向かうリフトやロープウェイも数多くあり、
1日では全てを回り切れないくらい広いスキー場です。

スキー場としては、始めたばかりの初心者から上級者まで楽しめるつくりで、
上級者向けには崖のような斜面が滑れるポイントがあり、
地域の名前に合わせて○○のカベと名付けられています。

通常の斜面のように圧雪することが出来ない場所なので、
滑走するのも難しい場所になっています。

ロープウェイで向かう山頂付近では樹氷が見ることでき、
世界的に有名な場所になっています。
スキー等持っていなくても、樹氷だけ見に行くことも可能です。

 

関東からでは遠い場所なので、中々出向く機会は少ないかと思いますが、
ウインタースポーツが好きな方でしたら、一度は行ってみてもよろしいかと思います。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

 

共立測量登記事務所 今井

「分筆登記」とは?

土地家屋調査士の横田です。

今回は、分筆登記の基本的なお話をしたいと思います。



Question

相続した土地を兄弟で分けることになりました。

土地を分けて所有する場合には分筆登記が必要だと聞きましたが、
この「分筆登記」とはどのようなものなのでしょうか?

Answer

分筆登記(ぶんぴつとうき)とは、

一筆の土地(一個の土地)を
二筆以上の土地(二個以上の土地)に分割する登記のことをいいます。

(逆に、複数の土地を1つにまとめる登記を合筆登記といいます)


分筆登記がなされると

分筆された土地には新たな地番がつけられ
独立した土地として登記され
公図(地図)にも分筆した線が引かれ
新たな地番が記載されます。 


 

土地を分筆する主なケースとしては次のようなものがあります。

・土地の一部を売買する場合

・土地の一部の地目が異なる場合

・相続した土地を相続人で分ける場合

・共有の土地を分筆し、単有に変える場合

・融資を受けて家を建てる際に、利用しない土地を分ける場合

分筆登記を申請することができるのは、その土地の所有者ですが、
その土地が共有の場合や所有者が死亡している場合等
種々のケースがありますので、
詳しいことは 弊所におたずねください。


また、実際の作業では、

測量して、境界標がない場合には境界標を設置
隣地所有者に現地で確認してもらい
正しい境界が記載された境界確定図を作成し、
全員の押印をもらう

様々な手続が必要になります

 

その他「分筆登記」についてお知りになりたい場合には、是非

弊所の土地家屋調査士におたずねください。



今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!

もしご質問等がございましたら、
お気軽に弊所までお問合せください!


土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所

代表 横田教和




ゼンリン「住宅地図」の成り立ち

こんにちは

土地家屋調査士の田畑です。

2020年がスタートしましたが皆さまいかがお過ごしでしょうか。

本年もよろしくお願いいたします。

 

さて、ビルや店舗の名称、住宅の居住者まで記されている
ゼンリンさんの「住宅地図」

いつも利用させていただいておりますが、
その成り立ちについてご存知でしょうか。

ゼンリンさんの住宅地図の製作は60数年前からで、今では
全国すべの市区町村の住宅地図が完成しています。

国のすべてを網羅する住宅地図は世界でもほかにないそうです。

始りは大分県別府市で温泉の魅力などを紹介する
地図入りの観光冊子を作ったことがきっかけでした。

それが評判になって、昭和27年に今のかたちに近い
「別府市住宅案内図」が完成しました。
地元の役場や警察にも好評だったため、
全国に地図作りを広げていきました。

地図作りには気の遠くなるような労力が必要で
今でも1日1000人の調査員のかたが歩いて
最新の街並みを地図に反映させています。

長い歳月をかけて蓄積した住宅地図のデータは、現在、
カーナビやスマートフォンなどの普及に伴って
活用方法もデジタル化しています。

 

もとは温泉地の冊子から始まっているなんて夢がありますね。

そして地道な日々の一歩一歩が
大きな成果につながるのだと改めて思います。

私共も土地の境界確定という地道な作業を
日々頑張っていきたいと思います。

【年末年始の営業について】

代表の横田 教和です。

今年も残すところあとわずかになりました。

一年を振り返ると、新しいスタッフも数名迎え、慌ただしくも充実した一年だったと思います。

弊社の年末年始の休業期間については下記となっておりますので
ご案内申し上げます。

【年末年始休業期間】
12月28日(土)~1月5日(日)
新年は1月6日(月)より営業開始となります。


本年中のご愛顧に心よりお礼申し上げますとともに、
来年も引き続きお力添えいただきますようお願い致します。

簡単ではございますが、歳末のご挨拶とさせて頂きます。
どうぞよいお年をお迎えくださいませ。

「法務局の地図が間違っていた時の訂正」について

土地家屋調査士の横田です。

今回は「法務局の地図が間違っていた時の訂正」についてご説明させていただきます。

uestion

登記所へ登記簿謄本と図面を取りに行った際、地図に載っている土地の形が
実際と違うと感じたとき、地図は訂正できるのでしょうか?

 

Answer(平成17年9月28日現在の情報です)

 

 登記所(法務局)には、土地や建物が誰のものか権利関係を載せた「登記簿」という帳面の他に、
土地や建物の形状などが載っている図面や地図も保管していたってご存知でしたか?

登記所が管理している大抵の図面は、私たちが登記申請をする際に、申請書と一緒に付けて提出したものです。
その図面は、以後登記所が管理することになりますので、その図面に誤りがあったり様式に適合しなかったときには、訂正をその申請者に求めることになります。

その一方で、「地図」の管理は、登記官が行うものとなっています。と言いますのも、
この「地図」は、不動産登記法の第14条で、「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。」と規定されており、登記官の権限で登記所に備え付けなければならないからです。

そのため、それら地図(及び建物所在図)などに記載されている内容に誤りがある場合には、
登記官がその権限で訂正する事になります。

ここまで話を聞くと、地図の訂正は、登記官にお願いすれば出来るように聞こえますが、
実はそうではなく、大きく2つのパターンに分かれます。

ひとつめは、軽微な訂正の場合もう一つは、複雑な訂正の場合です。


1)軽微な訂正の場合

既に登記所に提出されている地積測量図や保管されている図面などの資料から、明らかに地図に誤りが発見できる場合です。

例えば、



などをさします。

こちらは、登記官に直接(口頭または申出)お願いすれば登記所保管の資料をもとに訂正をしてもらえるタイプで、誤りを証明する図面類の提出は不要です。


2)複雑な訂正の場合

こちらは、登記所の資料では地図の誤りが発見できず、地図訂正することで、隣接の土地の区画又は位置若しくは形状にまで影響を与えるような場合を言います。

この場合、地図の訂正には、土地所在図や地積測量図などの資料をもとに誤りがある事を証明しなければなりません。

そして、地図訂正の多くはこちらの場合です。
結果として地図訂正には誤りを証明する図面類を提出しなければなりません。
そのため、改正不動産登記法では、地図訂正の申出人は土地の所有者かその承継人となりました。

と、ここまで駆け足で説明してしまいました。

今回、一般的な答えとなってしまいましたが、

以上の説明から軽微ではなく、複雑なものに感じてしまいましたら、まずは、お一人で判断なさらずに、弊社在籍の土地家屋調査士にご相談ください。

色々な視点から的確なアドバイスをさせていただいた上で、地図訂正を進められることをお勧めします。

最後になりましたが、これら地図類も登記簿同様土地の形状を調査する際の重要な資料になります。
そういう意味で「あなたの不動産を守る」ために、地図訂正も大きな意義を持っています。

 

本日も最後までお読み頂き、誠にありがとうございました。

 

土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所 

代表 横田教和



はじめまして~ご挨拶~

はじめまして。

12月より入社致しました小森翼と申します。

 

 【自己紹介】

千葉県木更津市出身です。

平成元年2月9日生まれです。

前職では水泳のインストラクターやアパレル企業にて生産管理の業務に携わりました。

測量業界での経験はまだまだ浅いですが、一日でも早く共立測量登記事務所でのやり方に慣れるよう努力し、新しいことにもたくさん挑戦していきたいと考えております。

 

【趣味】

アウトドアやツーリング、ボルダリングなどが好きで休日はよく外に出て遊んでおります。

最近はクロスバイクを購入致しまして、普段の足としてはもちろんのことですが、近所の大きい川を遡上して源流を探しに行ったりと変わった事も好きです。

 

音楽50年代~60年代の古いロックンロールが大好きです。

調査士試験の勉強をする際に、インストゥルメンタル(歌のない曲)で何か良いものはないかと探しており、そこでジャズと出会いました。
今では生演奏の聴けるジャズ喫茶などに通ったりと、ドはまりしております。
演奏中は私語厳禁などの昔ながらと言いますか、個性豊かなお店もあり楽しいです。

 

映画サスペンスやヒューマンドラマをよく観ます。

アンソニーホプキンス演じるレクター博士が出てくるハンニバルシリーズや
スターウォーズ、スタンドバイミー
が特に好きです。
思い出深いのが、スターウォーズ新シリーズ1本目を初日のレイトショーで観たのですが、かの有名なオープニングが流れた瞬間に自然と拍手が沸き起こり、映画館でまさかの一体感を感じたことです。

 

読書漫画とノンフィクションものをよく読みます。

特に好きなのはノンフィクション作家の高野秀行さんです。
簡単に紹介致しますと、90年代半ばミャンマーがまだビルマと呼ばれていた頃、インターネット等の情報伝達技術も未熟な時期に、首狩り族と恐れられている部族のもとへ行き、ケシの実を種蒔きから収穫まで経験する話など、大変希少な体験をされていらっしゃる方です。

 

好奇心旺盛で興味のあるものはとりあえず何でも試しますので、是非お誘い下さい。

最後までお読み頂きありがとうございました。

私がこの時期に必ず悩むこと…

こんにちは。共立測量登記事務所 横浜支店の濱中です。

 

 早いもので今年も終わりが見えてまいりました。

 台風による被害が続く時もあれば、新元号に代わり、ラグビーワールドカップが開催され代表チームが活躍するなどの良いニュースも多く印象深い年でした。

 

 さて、私はこの時期に必ず悩むことが一つあります。

 それは…

 来年の「手帳」選びです。

 

 ネット環境がこれだけ充実した昨今でも本屋へ行けばこの時期は手帳コーナーが大抵は用意

 されておりヒット商品も出ているようです。

 

 会社内での全体のスケジュールを確認するのには管理ソフトなどを使用してパソコンやスマートホンで確認できる方が確かに便利なのですが個人のスケジュールに関しましてはやはり紙の手帳が一番しっくりきます。

 移動中でもすぐ取り出して記入できますし、すぐに遡って確認もできる点も気に入っています。

 毎年この時期にいろいろ悩むのですが最終的には同じようなタイプに落ち着いている気がするのはある程度自分のスケジュール管理の方法がルーティン化されているからですかね。

 

 特別なこだわりがあるわけではないのですが、私の場合は

 マンスリー予定表がある

 ウィークリー予定表がある

 年間予定表がある

 年齢早見表がある

 六曜が載っていること

 ウィークリーは縦軸であること

 メモ欄が多く、かつ方眼になっていること

 名刺収納のポケットがついていること

 

 以上が必須条件となります。それなりに理由もあるのですが長くなるのでそれはまたの機会に。

 各社の手帳にさほど大きな差はないのですが微妙な使い勝手の違いがあるので見比べているとなかなか面白いです。
気に入った手帳を翌年も買えば良いのでしょうが、どうしてもほかの手帳も試してみたくなってしまいます。

 

最近も良い一品に出会えること期待して時間があるときは本屋に寄って手帳コーナーを物色しておりますが、今年はどんな「手帳」に出会えることやら。

手帳自体を使われている方も減っているようですが、お勧めの逸品があれば是非ご紹介ください

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

 

共立測量登記事務所 濱中

境界確定訴訟と筆界特定制度の相違点

土地家屋調査士の横田です。

境界確定訴訟と筆界特定制度の相違点についてご説明します。

uestion

「境界確定訴訟と筆界特定制度とは、どのような相違点がありますか?」

Answer

境界確定訴訟と筆界特定制度の相違点は、次図の通りです。

 

境界確定訴訟の問題点筆界特定制度での改良点とに分けて説明します。
当ページでは境界確定訴訟の問題点について説明します

現在の境界確定訴訟における問題点を列記します。

(1)時間・経済的コストかかる

境界確定訴訟は、以下の理由から、長期化することが多く、書証の提出、専門家の鑑定、現地での現況確認(検証)、現地の状況を知る関係者の証人尋問が五月雨式になされることも多くありました。

 a.専門的訴訟であること
 b.請求棄却判決ができず、必ず確定しなければならないが、職権証拠調べが許されず、証拠が不足する場合が多いこと
 c.和解をすることができないこと筆界の確定が迅速にできないと、国土調査法に基づく地籍調査作業や不動産登記法14条地図(旧不動産登記法17条地図)作製作業を実施する際にも支障が生じていました

また、境界確定訴訟は、鑑定費用、実地検証のための裁判官・書記官の出張経費などの訴訟費用、自らの主張する境界を明らかにした図面を土地家屋調査士に作製してもらう費用、弁護士費用など、経済的コストもかかります。

(2)裁判官が必ずしも判断権者として適さない

境界確定訴訟は、医療過誤訴訟や建築紛争と同様、専門性の高い紛争類型ですが、これまで手続についての立法上の手当てもなされておらず、また裁判官は必ずしも境界問題についての専門性を有しているとは限らないため、裁判官にとって負担が大きいといわれてきました。
境界確定訴訟は、所有権の範囲でなく、筆界(公法上の境界)を決定するものであり、登記行政と密接に関連するものです。本来、公法上の境界は分筆、合筆など登記官の処分により形成されて確定するものですから、公法上の境界に争いがある場合に、裁判所が決定するのは論理的に矛盾するとの批判もあり、裁判所よりもむしろ行政処分に適しているとさえいわれてきたのです。

(3)専門家の審理への関与が当然には保障されていない

境界確定訴訟においては、上記のとおり判断主体である裁判官が、筆界の確定についての専門的識見を有しているとは限りませんでした。鑑定の制度はありますが、審理に主体的・直接に関与するわけではなく、また事件に適切な鑑定人を探して引き受けてもらうことは困難であり、また引き受けてもらったとしても時間がかかって訴訟の遅延を招き、専門的知識の活用が不十分とされてきました。

(4)資料の不十分さ

境界確定訴訟は、当事者対立構造をとっており、当事者が必要な資料を収集し、これをもとに裁判所が判断する構造となっていました。
しかし、訴訟において有用な資料(地図など)を当事者が持ち合わせているとは限らず、当事者の訴訟追行能力や熱意が足りないことから、適切かつ十分な資料が提出されないことがありました。
また、職権証拠調べが原則として認められず、また登記所や市町村が保有している資料が訴訟に反映される制度となっていませんでした。

(5)当事者対立構造をとっているので隣人関係に悪影響を及ぼすおそれ

境界確定訴訟は、隣接当事者間で原告・被告となるという当事者対立構造をとっており、両者が法廷で対決することとなるため、隣人関係に悪影響を及ぼし、子孫まで遺恨を残す可能性があります。
このように、隣人同士の人格訴訟となるおそれがあることから、境界の争いがあっても訴訟まで起こすことをためらい、訴訟の利用数が少なく、解決に至らないおそれもありました。

(6)公示の不十分さ

境界確定訴訟の事実について、公示がなされていないので、不動産の売主が事実を隠して土地を売却し、買主が損害を被るおそれすらあり、取引の安全を阻害する一面がありました。

参考図書:『Q&Aでわかる「筆界特定制度」』著:鈴木仁史(日本法令)

 

今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!!

ご質問等がございましたら、お気軽に弊社までお問合せください!

 

土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所

代表 横田教和

滅失忘れの建物について

土地家屋調査士の横田教和です。


今回は

「滅失忘れの建物」についてのお話をさせていただきます。


Question

「私は知人から、土地付きで中古の一軒家を購入しました。
銀行の融資を受けて増築とリフォームを考えています。

銀行が法務局の登記を調査したところ、購入した土地に、中古建物とは別に、
まったく知らない人の建物が登記上、残っていることがわかりました

この所有者を探そうと知人に聞いてみたのですが、知人も知らない人だとのことです。

私はどうすればいいのでしょうか…?」



Answer

不動産登記法によると、

取壊し等で建物が滅失した時は、
取り壊した日から1ヶ月以内に、所有者が建物滅失登記を申請しなければなりません。

所有者が死亡しているときは、
その相続人が相続証明書を添付して滅失登記を申請しなければなりません


今回の事例を推測すると、
登記簿上の建物は、購入した土地にかつて建っていたもので、
土地の所有者が移り変わったにもかかわらず、滅失登記をしていないため、
この古い建物が登記上残ってしまったと考えられます。

この場合、登記名義人の相続人がわかれば事情を話して協力してもらえる場合もありますが、
みつからない場合は利害関係人として、現に存在する建物の所有者から、
法務局の登記官に対して、建物滅失登記の申出を行うことが出来ます。

申出を受けた登記官は、現地調査のうえ職権により建物の登記を抹消することができます。

今回、法務局に滅失登記の申請か申出をしなければ
今後いつまでも、
存在しない他人名義の建物登記が残ることになってしまいます。

また、登記してある建物には家屋番号が付いています。
例えば10番の土地には10番の家屋番号が付番されます。

通常、建物が1個だけなら、土地の地番と家屋番号は同じですが、
複数ある場合、「10番の2」、「10番の3」というように支号が付きます。

つまり、更地に居宅を新築した場合であっても、滅失忘れ建物があったりすると
本来使用すべき家屋番号が使えず影響を受けることになります

今回の事例から、土地家屋調査士としてアドバイスさせていただくならば、
土地を購入する際は、「滅失忘れ建物がないかどうか確認する」ことが重要となります。

もっと詳しくお知りになりたい場合には、弊社の土地家屋調査士におたずねください。

 

本日も最後までお読み頂き、誠にありがとうございました。

 

土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所 

代表 横田教和