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「現地と公図の形が違う、どちらが正しい?」

土地家屋調査士の横田です。

Question

私の土地と隣地の間には境界杭があり、境界がはっきりしています。
ところが法務局で公図をとってみたところ、現地と公図の形自体が違うのです

どちらが正しいのでしょうか?


Answer

まず境界とは、
個々の土地を区画する法律上の線です。(これを「公法上の線」と呼びます)


土地は連続的に連なっているものですが、
公法上、これを地番ごとに区画しています。

この区画を区分する線が境界ですが、
これは客観的に固定されており当事者の合意のみによって移動、変更することはできません。

例えば、隣同士が「公図の形が悪いからまっすぐにしましょう」と言って
境界杭を移動しても無効なのです。

境界はやはり公図のとおりでしかありません。

実際の境界と公図上の境界を比べて、どちらが正しいか一概に言えませんが、
おおむね公図上の境界の方が正しい場合が多いです。

また、その図面が公図(地図に準ずる図面)でなく、
国土調査等による地図(法務局に備わっている精度の高い地図)であれば、
地図の境界が優先します。

もし、隣接者との間で現地のように境界線を変更したいときは、
登記手続(分筆登記、所有権移転登記、交換登記)によって変更する必要があります。

現地と公図の形が違っていて、
どちらが正しいか知りたい場合には、弊所までご相談ください。


公図:法務局に備えてある図面の一つで、
   あなたの土地が何番の土地と接しているのか、
   公共用地(道路・水路・里道など)とどのように接しているのかを知ることができます。

 

今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!!

もしご質問等がございましたら、お気軽に弊社までお問合せください!

 

土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所 

代表 横田教和

今年のゴールデンウィーク!

お世話になっております。

共立測量登記事務所の千把と申します。

花冷えの時節、皆様いかがお過ごしでしょうか。

ゴールデンウィークが近づいて参りました。

今までですと間に何日間か平日が挟まっていましたが、
今年のゴールデンウィークは10連休と今までにない長期休暇になります。

もう旅行の計画を立てていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

ではなぜ今年は10連休になったのか、
その理由について書かせて頂けたらと思います。


まず、今年の10連休は

・4月27日(土曜日)

・4月28日(日曜日)

・4月29日(月曜日)昭和の日

・4月30日(火曜日)お休み(退位の日)

・5月1日 (水曜日)即位の日

・5月2日 (木曜日)お休み

・5月3日 (金曜日)憲法記念日

・5月4日 (土曜日)みどりの日

・5月5日 (日曜日)こどもの日

・5月6日 (月曜日)振替休日


このようなスケジュールとなっており、

例年ですと4月27日~4月29日と5月3日~5月6日と分かれてしまっていましたが、
今年はその間に退位と即位のお休みに加え、祝日法によりお休みが繋がった状況になります。

日本には国民の祝日に関する法律(祝日法)というものが存在しており、
この第三条に

“その前日及び翌日が「国民の休日」である日は、休日とする。”

という一文があります。


これは、平日が祝日に挟まれている場合その平日が休日に代わります、という内容のもので

今年は5月1日が即位の日になり、2019年のみ祝日の扱いにしたため
昭和の日と即位の日に挟まれた4月30日がお休みになり、
即位の日と憲法記念日に挟まれた5月2日がお休みになりました。

しかし、来年からは5月1日はお休みではないので
この10連休は今年が限りになるとおもわれます


ですので皆様後悔のない10連休をお楽しみ下さい。

 

最後まで、お読みいただき有難うございました。

千把 樹

はじめまして~ご挨拶~

初めまして。

2月からアルバイトとして入社しました小島 健と申します。

現在は大学4年生で大学では法学部に在籍していました。
小さいころからスポーツが好きで、幼少期は野球、大学ではゴルフ部に在籍しておりました。


簡単ではございますが、自己紹介をさせていただければと思います。


大学3年生の時にトランプ大統領のように不動産王になりたいと不動産業界を目指して
宅建の勉強をしていましたが、次第にもっと法律の事を知りたいと思うようになり、
弁護士を目指して大学院進学を考えていました。

しかし自分の意識の低さから挫折し、自分のやりたいことを日々考えている中で、
土地家屋調査士という仕事を知りました。

現在は予備校で調査士の勉強をしながら、アルバイトで主に測量の補助をさせて頂いています。
毎日分からないことの連続ですが、社員の方々に教わりながら、楽しい毎日です。

 

そんな私ですが、趣味はゴルフとドライブで、ドライブは主に山や寺社仏閣を巡っています。

僕のおすすめは山梨県山梨市にあるほったらかし温泉です。

ここはその名の通り、山肌の岩場にお湯が張ってあるだけの温泉なのですが、
開場が日の出前なので、私は毎年お正月に初日の出をここで見ています。

富士山と初日の出を温かい湯船に浸かりながら見ると、心が洗われるような気がします。


ぜひ皆さんも一度訪れてみてください。

 

もう一つの趣味はゴルフなのですが、最近はあまり練習できていませんが、
事務所でもゴルフをされる方が何名かいらっしゃるので、ご一緒するのが今から楽しみです。

ここでまた一つ皆さんに紹介させていただきたいゴルフ場があります。

東京都あきる野市にあります立川国際カントリークラブというところになります。
都心からのアクセスの良さと都内でも珍しい36ホールになります。

実はここ、私の実家から5分のところにあり、
ゴルフ部在籍時はキャディとしてアルバイトさせていただいていました。

もちろんコースも魅力的なのですが、
お昼ご飯にもおすすめがございまして、ジンギスカン定食です。

ゴルフ場でここまで本格的なジンギスカンを召し上がれるところはなかなかないと思いますので、
ぜひゴルフもご飯も楽しんでいただけたらと思います。

 

未熟ですが皆さんの補助をしっかりと務められるように精進しますので、
これからよろしくお願い致します。

「買った土地の面積が登記記録より少ない」

土地家屋調査士の横田です。

Question

私は、不動産業者の仲介で土地(220平方メートル)を購入しました。

購入する土地には境界杭が入っていたので、
実測をせず登記簿面積による土地売買契約をしました。

ところが家を建てる段階になり、建築業者から約20平方メートル少ないと言われました。

私は土地の面積というものは、登記簿面積とそんなに違わないと思っていたのですが、
今から一部返金の請求はできるでしょうか?

また、固定資産税額にも影響すると聞きましたので、
今後のためにも登記簿の面積を実際の面積に訂正しておきたいのですが、
どうすれば良いのでしょうか?

Answer

まず、購入代金の件ですが、今回は登記簿面積での売買契約を締結したので、
後から面積が少なかったからと言って購入代金の一部返還請求はできないと考えられます。

瑕疵担保特約等で、減歩の場合の取扱など別規定が謳ってあれば何か方法があるかもしれませんが、
やはり実測での売買がベストの選択だったと思います。

次に、土地の面積についてですが、
境界杭が入っているからといって、登記簿面積と実際の面積が一致しているとは限りません。

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因は、次のようなことが考えられます。

 

1.元々の面積が違っていた。
  測量技術が稚拙であったり、税を少なくするため意図的に少ない面積になるように
  測量をしていた時代の面積がそのまま現在に踏襲されて登記されているような場合。
  法務局では、地図に準ずる図面(公図)のみにより処理されている土地


2.平成17年の不動産登記法改正前に分筆登記した際に、
  残地求積の扱いとして公簿面積から差し引き計算で表示された残地側の土地の場合。
  これも上記1のような土地を分筆した際によくある事例です。


3.古い分筆等による土地の場合。
  昭和30~40年代に開発した古い団地には、地積測量図がなかったり、
  あっても現地復元性の乏しい地積測量図である場合が多いようです。
 (三斜求積で辺長の記載がないような図面)

4.境界石が移動した。
  移動する原因としては、道路工事などの公共工事や、ブロック塀の基礎工事などを行う際に、
  施工上邪魔になる境界標を抜いて、元の位置に正しく戻さなかった場合、
  あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場合等いろいろなことが考えられます。


上記以外にも国土調査の実施時期による精度誤差など面積が違う原因は数多く考えられますが
専門性が高くなりますのでこのぐらいで留めておきたいと思います。

平成17年の不動産登記法改正により、
世界測地系座標による土地の位置づけ(現地復元性の向上)や、
分筆登記する際には全部の土地を求積することが義務づけられ残地求積の弊害はなくなりました。

いずれにしても大ざっぱな測量ではなく、今回のような事例を解決するには
土地境界確定図の作成と土地地積更正登記を申請する必要があります。

 

今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!!

もしご質問等がございましたら、お気軽に弊社までお問合せください!

 

土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所 

代表 横田教和

「土地の境界石は信頼できるのか」

土地家屋調査士の横田です。

Question

私は不動産の仲介業者を通じて土地を購入しました。

最近、境界問題のトラブルをよく耳にするので、
仲介業者に「境界杭はしっかりしてますか?」と質問したところ、
すべての個所に境界石があるので大丈夫と言われました。

これだけで本当に大丈夫なのでしょうか?

Answer

境界石があれば大丈夫と考えがちですが、実はこれだけでは充分ではありません。

と言うのも、その境界石は
隣接地権者(道路と接する場合は役所も含む)の立ち会いや同意は得ているのか


道路工事やブロック塀などの基礎工事等で移動してないか


・その石が境界だとみなす根拠
(境界確定図や法務局備え付けの地積測量図、昔の実測図等と一致した点に石杭等)
 はあるのか
、などです。

従って、土地を購入するときは、境界石があるだけで安心せずに
[必ずその石が境界だと言える根拠のある図面]を求めることが有効です。

さらに最も安全なのは、
隣地所有者の境界承認印が押印してある境界確認書付きの
「確定実測図」を作成させること
でしょう。

この図面を作ることは費用も時間もかかるため、常に作成するとは限りませんが、
買い主にとって境界トラブルを未然に防ぐ有益な方法と言えます。

もっと詳しくお知りになりたい場合には、弊社までお気軽にお問合せください。



今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!!

もしご質問等がございましたら、お気軽に弊社までお問合せください!

 

土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所 

代表 横田教和



はじめまして~ご挨拶~

 はじめまして。

 9月からアルバイトとして入社しました、川本 和輝といいます。

 

現在、大学4回生で不動産登記や不動産トラブルについて専攻しており、
アルバイトとして現場で働く中で、座学の理解がより深まり日々勉強させて頂いています。

少しですがご挨拶代わりの自己紹介をさせて頂ければと思います。

 

学生時代は中高と陸上競技で中長距離を専門としており、800mから10kmを走っていました。
また大学では茶道(裏千家)と不動産研究会に属していました。

趣味は多趣味でたくさんありますが、特に好きなのはお酒と読書と将棋です。

好きな作家はサンテグジュペリと坂口安吾です。
好きな将棋の戦法は四間飛車です。

出身は坂本龍馬県こと高知県で、自然豊かで日本最古の清流四万十川があります。
田舎育ちなので上京したての頃は高層ビルに圧倒され空を見上げすぎて首を痛めたほどです。

高知は食べ物がとても美味しく、ナスやピーマンゆずにカツオが有名です。

そこで今回は高知県でも特に有名なカツオのたたきの美味しい食べ方を紹介したいと思います。

 

まずはじめに、高知のカツオのたたきは身を厚く切って食べる習慣があります。
薄く切って食べるのも美味しいですが、ぜひ分厚く切って食べてみてください!

一口目はタレはオーソドックスに「醤油」「ポン酢」がおすすめです。
中でもポン酢は高知の馬路村のポン酢で食べるとより高知を感じられると思います。

 

次に薬味です。
主に高知のお店で出てくる主な薬味は「ねぎ」「スライスにんにく」「塩」「ぬた」の4つです。
中でも高知県民でも塩とぬたで食べると隣のおじいちゃんに、
「おんしゃー通な食い方よう知っちゅうのう」と言われる程です。

塩で食べるとカツオの味がより際立ち、ダイレクトにカツオ本来の味が伝わってきます。      
ぬたはにんにくの葉、味噌、酢を混ぜて作った緑色の万能調味料です。
不思議な色と風味にハマれば何回もつけて食べてしまいますが、
わさびやからしのような独特な味に好き嫌いは分かれると思います。

 

高知で有名なカツオのお店「明神丸というお店がなんと西新宿の方にありますので、
ぜひ一度足を運んでみてください!
カツオを藁(わら)で焼いて食べる土佐料理の藁焼きカツオのたたきが食べれます。
高知の地酒や焼酎もおいてありお酒もカツオも進むこと間違いなしです。

沢山の食べ方がございますので、是非色々な食べ方でカツオを食べてみてください!

 

最後までお付き合いいただきまして、
ありがとうございました。
これからどうぞ宜しくお願い致します。


共立測量登記事務所  川本 和輝

「自己紹介」

はじめまして!

10月1日から働かせて頂いております、
中川 祐毅と申します。

簡単ではありますが、ご挨拶の自己紹介となりますので、
是非、ご覧くださいませ!

今日は、私が住んでいる埼玉県狭山市について少しお話をさせて頂きます。

狭山市に住んでいると伝えると大体の方が、「あー、狭山茶の所ね。」と言われます。

確かに狭山茶は有名ですが、実は生産量は隣の入間市の方が多いのです…。

そんな狭山市ですが年に二回とても人が多く集まるイベントがあります。

8月に行われる、「狭山入間川七夕祭り」と、
11月に行われる「航空自衛隊入間基地の航空祭」です!

「狭山入間川七夕祭り」関東三大七夕祭りの1つとして有名だそうです。

「航空祭」は県外から沢山の人が集まり、
基地周辺では前日から県外ナンバーの車が多く見受けられます。

この2つのイベントの時はこんなに狭山に人がいるのかと思うほど盛り上がっています!!

新宿から西武線で狭山市まで約50分
特急も停まるほど良い田舎なのでお時間のある方は是非1度行ってみてはいかがでしょうか。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございました。
これから共立測量の一員として頑張りますので、
どうぞ宜しくお願い致します!


中川 祐毅

「地図訂正」とは

土地家屋調査士の横田です。

Question

土地を処分したいと考え、不動産屋さんに調べてもらったところ、
法務局に備え付けの地図と現地が明らかにちがうので、地図訂正が必要と言われました。
この地図訂正とはどういうものなのでしょうか?

Answer

土地の登記記録には、地積地目地番が記録されていますが、
それだけでは、その土地が現地のどの部分に当たるのかまでは分かりません。
そこで、法務局には、土地の位置形状地番隣地との境界などを
確認することができる図面が備え付けてあります。

その図面のことを、地図(公図)と呼びます
まだ地図が備え付けられていない地域には、
それに代わるものとして「地図に準ずる図面」が備え付けられています。

この地図(または地図に準ずる図面)の表示に誤りがある場合に、
正しい表示に訂正すること地図訂正(ちずていせい)と呼びます。

地図に誤りがある場合、その土地の所有者等は地図訂正の申し出をすることができます
地図訂正の申し出を行う場合には、地図に誤りがあることと、
訂正後の筆界が正しいものであることを立証する必要があります

実際に地図訂正が必要かどうかの判断には、
専門的な知識が必要になりますので、弊所までご相談ください!

 

今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!!

もしご質問等がございましたら、お気軽に弊社までお問合せください!

 

土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所 

代表 横田教和

買った土地の面積が登記記録より少ない!?

土地家屋調査士の横田です。

「購入した土地の面積が登記簿よりも少なかったらどうしますか?」

Question

私は、不動産業者の仲介で土地(220平方メートル)を購入しました。

購入する土地には境界杭が入っていたので、実測をせず登記簿面積による土地売買契約をしました。

ところが家を建てる段になり、建築業者から約20平方メートル少ないと言われました。

私は土地の面積というものは、登記簿面積とそんなに違わないと思っていたのですが、
今から一部返金の請求はできるでしょうか?

また、固定資産税額にも影響すると聞きましたので、
今後のためにも登記簿の面積を実際の面積に訂正していおきたいのですが、
どうすれば良いのでしょうか?

Answer

まず、購入代金の件ですが、今回は登記簿面積での売買契約を締結したので
後から面積が少なかったからと言って購入代金の一部返還請求はできないと考えられます。

瑕疵担保特約等で、減歩の場合の取扱など別規定が謳ってあれば
何か方法があるかもしれませんが、やはり実測での売買がベストの選択だったと思います。

次に、土地の面積についてですが、
境界杭が入っているからといって、登記簿面積と実際の面積が一致しているとは限りません

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因は、次のようなことが考えられます。

元々の面積が違っていた
  測量技術が稚拙であったり、税を少なくするため意図的に
  少ない面積になるように測量をしていた時代の面積が
  そのまま現在に踏襲されて登記されているような場合。
  法務局では、地図に準ずる図面(公図)のみにより処理されている土地

平成17年の不動産登記法改正前に分筆登記した際に、残地求積の扱いとして
  
公簿面積から差し引き計算で表示された残地側の土地の場合。
  これも上記1のような土地を分筆した際によくある事例です。

古い分筆等による土地の場合。
  
昭和30~40年代に開発した古い団地には、地積測量図がなかったり、
  あっとしても現地復元性の乏しい地積測量図である場合が多いようです。
 (三斜求積で辺長の記載がないような図面)

境界石が移動した。
  
移動する原因としては、道路工事などの公共工事や、ブロック塀の基礎工事などを行う際に、
  施工上邪魔になる境界標を抜いて、元の位置に正しくに戻さなかった場合、
  あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場合等いろいろなことが考えられます。

 

上記以外にも国土調査の実施時期による精度誤差など面積が違う原因は数多く考えられますが、
専門性が高くなりますのでこのぐらいで留めておきたいと思います。

 

平成17年の不動産登記法改正により世界測地系座標による土地の位置づけ(現地復元性の向上)や、
分筆登記する際には全部の土地を求積することが義務づけられ残地求積の弊害はなくなりました。

いずれにしても大ざっぱな測量ではなく、今回のような事例を解決するには
土地境界確定図の作成と土地地積更正登記を申請する必要があります。

 

まずは、弊社までご相談いただくことが最良の解決方法につながると思います。

 

今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました!!

 

もしご質問等がございましたら、お気軽に弊社までお問合せください!

土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所 

 

代表 横田教和


  
  

 

「境界の確認方法の種類について」

こんにちは。共立測量登記事務所 横浜支店の濱中です。

久しぶりのメルマガ担当です。

 

今回は私どもが取り扱う業務の中で
大変重要な境界の決め方(協議)について少し書きたいと思います。

 ①民民(私人)間での境界協議

  弊社で取り扱う事案の一番スタンダードな業務です。

  既存の境界標・現地状況・法務局保管の資料などに基づき協議を進めていくケースです。

  既存境界標もなく、図面などの資料がない場合は
  地図・地図に準ずる図面における筆界記載を参考にして相互協議で決めていきます

  
  (厳密には所有権界になるかと思います。
   所有権界と筆界の違いについては以前弊社代表がメルマガで記事にしていたので、
   ご参照ください。)
   
  なお訴訟上の和解や調停も取り扱いは民民間協議と同じです。
  

 ②ADR

  「訴訟手続きによらずに民事上の紛争を解決しようとする紛争当事者のため、
   公正な第三者が関与してその解決を図る手続き」の総称です。

  こちらはいろいろな制約があるのでまたの機会に書いてみたいと思います。

 ③公有地の境界確定協議

  一般的に多いのは公道との境界になります

  民有地間に境界が存在するように公有地との間にも境界が存在します。

  特に分筆などの登記を行うための境界確定業務を行う場合には
  関係する土地境界の全てにおいて確認を行う必要があります。

  土地の所在地を管轄する役所によって若干の取り扱いの違いはありますが、
  基本的には区役所や土木事務所への確定申請を行い市区町村との協議を行います。

  道路の境界の場合は道路として公示された際の認定幅員という
  道路の幅が決まっているケースが多く、道路を挟んだ反対側の土地の所有者にも
  境界の立会をお願いする場合が多いので通常よりも時間を要します。

  また公有地も市区町村だけではなく国有財産の場合もありますので、
  その場合はまた手続きが異なるケースがあります。

 ④筆界特定制度

  こちらも以前弊社代表が記事に書かせていただいているので詳細は
  割愛させていただきますが、
  これまで私人間で境界に異議がでた際は訴訟において解決を図るという
  手段しかなかったのに対し、

  登記を管轄する法務局の主導により筆界の公的な認定判断制度として発足した手続き
  になります。
  
  訴訟を行うと時間・費用が余計に掛かってしまうのに対し、
  筆界特定制度を利用することにより迅速に解決を図ることを目的としています。

 (ケースにもよるようですが、当初は1年・2年はかかっていたようですが
  現在は期間短縮してきているようです)

 ⑤境界に関する裁判

  隣接する所有者相互間の境界紛争が発生してしまった場合の解決手続きとしては
  「所有権確認訴訟」「境界確定訴訟」があります。

 ・所有権確認訴訟→ 土地所有権の及ぶ範囲(所有権界)を確認するものです。

           筆界を確認する手続きではありません。
           先に述べたADRとの連携もあるようです。
           抗力としては私人間で決めた境界と同様です。

 ・境界確定訴訟 → 原始筆界を確認または形成するものです。
           不明な筆界であっても筆界として裁判所により筆界が引かれます。
           一方、筆界は私人間の同意で決まられない性質から
           和解手続きはありません。        

  ⑥地積調査

   筆界の起源は地租改正事業と言われていますが、
   これは税徴収を目的とした一筆地の把握を目的としたものでした。

   その後明治初期以降の国土保全の地図作成という観点から始まった事業と変わり、    

   第二次大戦後、国土の正確な把握として国土調査法が制定され現在に至っています。

   こちらは協議とは違いますが、近年実施されている地積成果は
   その性質上復元性が高いことから境界確認手続きには有効な資料となります

  

 以上のように境界の協議・確認方法はその状況に合わせて制度が用意されております。
 公法上の筆界として認められるもの、そうでないものもあり中々理解しにくい部分です。

 複雑な事案の時は一度ご相談いただけると嬉しいです。

 

 私自身が来なるテーマでしたので長々と書いてしまいましたが、
 皆様も知りたいテーマがあればどんどんリクエストいただけると幸いです。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

 

共立測量登記事務所 濱中